RC造マンションと木造アパートのメリット・デメリットを検証

東証スタンダード市場上場企業のJトラスト株式会社のグループ会社で不動産事業を展開するJグランド株式会社は、賃貸住宅経営のための商品開発に注力しています。富裕層の多様なニーズに対応するため、親会社に金融のプロである株式会社日本保証を持つ強みを活かし、商品ラインアップを拡充しています。

RCマンションと木造アパートの違いは？

不動産投資を始めようと考えた場合に、どの手法を選択するか。投資家の皆さんにとって悩ましい問題は少なくありません。

その一つが、新築の上物で賃貸経営を行う場合に、どういう構造にするかという問題です。価格や法定耐用年数などの違いもありなかなか正解が見つからないものですが、ここでは木造アパートとRC（鉄筋コンクリート）造のマンションでメリット、デメリットを比較してみましょう。

木造アパートの最大のメリットは、建築費用が最も安価なことです。費用を安く抑えることができるため、高利回りの運用が期待できます。半面、ローンを組めるのは基本的に耐用年数（木造は22年）までで、遮音性が劣る点などから借り手から敬遠されるケースが少なくありません。

一方RC造マンションのメリットとしては、耐火性、耐久性、遮音性に優れる点が挙げられます。また、耐用年数が47年と長いため、投資費用を回収できる可能性が高いと考えられます。しかし、建築費用が木造のおよそ2倍かかる点がネックとなり、金融機関の融資を活用しないとなかなか投資することができません。

Jグランド株式会社は、収益物件として木造とRCの双方を提供することで、投資家の幅広いニーズに対応する戦略をとっており、IoTで物件の魅力を高めた「ROBOT HOUSE」、減価償却による節税を狙う中古アパート「Vintage Residence」、好立地と品質を追求したRCマンション「J-ARC」シリーズの3商品からなるラインアップを備えています。

ラインアップの拡充で富裕層の多様なニーズに対応

「ROBOT HOUSE」は全室IoTという最新設備を標準搭載することで付加価値を付けた商品で、入居者から選ばれやすい間取りに設計されています。すでに10棟以上を完売するなど、高い人気を誇っています。

「Vintage Residence」は、4年間の短期の減価償却を活用する商品で、所得税の負担が大きい方々の所得を圧縮し、源泉所得税の還付を受けていただく仕組みで、所得税の負担割合が高い人ほどメリットがある商品です。給与収入が2000万円以上の富裕層、特に最高税率の年間所得4000万円以上の富裕層にとって節税効果が大きい商品です。

法定耐用年数22年を経過した木造築古物件が対象で、仕入段階で状態のよい物件に絞り込み、インスペクション（検査）を行います。致命的な欠陥がある場合は購入を見送り、条件を満たした物件に必要なリノベーション（修繕）を施します。

「J-ARC」シリーズは、施工段階からJグランド在籍の1級建築士他がチェックすることで品質を保持し、長期にわたる高い資産価値を実現した商品です。

価格帯は、木造アパートが2億円以下で「J-ARC」シリーズは2億円以上、ボリュームゾーンは3、4億円です。投資資金、運用期間、目的によって商品を選択することが可能ですが、これら3商品には共通したメリットがあります。

賃貸物件としての高稼働率を実現するためには、建物自体の品質の高さとともに立地がポイントとなります。

Jグランド株式会社では、土地の仕入に関する情報を、間口を広く収集し、選りすぐったものをRC物件に充てる戦略をとっており、将来にわたって賃貸需要が落ちにくい、資産価値を保つことができる物件を提供するために、東京と大阪の通勤圏で原則駅から徒歩5分以内という商品性にこだわっています。これに対して「ROBOT HOUSE」は、土地は東京、大阪、名古屋の3大都市圏内で、最寄り駅は徒歩10分以内の好立地に限定しています。

また、金融のプロである日本保証の強みを活かし、「ROBOT HOUSE」「Vintage Residence」と「J-ARC」シリーズの3商品ともに、Jグランドが提携する銀行で、原則、物件価格（土地、建物）のフルローンが可能です。通常であれば、金融機関の融資では物件価格の1割以上の自己資金が必要ですが、Jグランドのグループ会社である日本保証の保証が入ることで、自己資金なしでもフルローンが可能になります（物件によってフルローンできないケースがあります）。

好立地、フルローン…3商品に共通したメリットとは

フルローンで優良物件を購できることで2つのメリットが発生します。

1つは、自己資金ゼロで購入するとレバレッジを効かせた資産形成ができる上、手元に現金を残すことができるため、さらにもう一棟不動産を購入、あるいは株式など他の投資に活用することができます。

もう1つのメリットとして、相続対策に活用できます。現金や預金のみを所有している場合は現預金額の100％が相続税の対象となります。しかし、不動産に換えておくと、相続税を20～40％圧縮することができます。さらに、自宅ではなく賃貸不動産を所有していると、より相続税の評価額が下がり現金を所有しているより40％も圧縮することが可能です。

また、物件購入時にローンを組むと、債務（ローン）控除としてマイナスの相続財産になるため、借入の分だけ相続税を減らすことができます。相続税対策を重視する富裕層の問い合わせが増加傾向にあることを受け、より相続税対策に有効な「J-ARCシリーズ」の開発につながった背景があります。

金融機関の融資基準が厳格化している中にあって、投資物件と銀行融資をセットで紹介できる点は、Jグランド株式会社の最大との特長といえます。