都心駅近！「資産価値」が落ちない新築一棟「RCマンション」を選ぶポイント

東京で新築一棟RCマンション投資を行うとき、どういう物件を選べばよいのでしょうか。不動産投資の対象として新築RCマンションの優位性はどこにあり、そのRCマンションの中でも資産価値が落ちないのはどういう物件なのでしょうか。実際に物件を選ぶポイントについて、分かりやすく解説します。

投資対象としての「RCマンション」の優位性

不動産投資を行う場合、資産価値が落ちにくい物件であるかどうかが重要なポイントになります。この点で、RCマンションが重要な選択肢となります。そして、一棟マンション投資は利回りの高さ、収入金額の大きさ、資産価値の高さなどで、区分マンションと比べてメリットが大きいといえます。

RCマンションは、鉄筋コンクリート造のマンションを意味します。RCは「Reinforced Concrete  construction」の略で、鉄筋によって補強されたコンクリートを意味します。建物の柱や梁、床や壁などが鉄筋とコンクリートでできており、耐久性や安全性に優れています。

木造等と比較して、RC造ならではのメリットが少なくありません。木造や鉄骨の物件に対するRCマンションの優位性の1つが、防音・耐火・耐震性能です。建物としての強度が高く、高い耐震性能で地震の揺れによる躯体や設備の損傷を抑えることができるため、災害による倒壊のリスクが少なく、資産が消失する可能性が低い特性があります。

また、防音性の高さは居住者の満足度につながるため、入居者を集めやすく、空室リスクを回避することができます。さらに、コンクリート製の構造は耐火性能が高く、火災保険料は木造と比べて安価になります。

RCマンションは、法定耐用年数が47年（木造は22年）と長く、長期的に安定した収益を得ることが可能で、投資資金を回収できる可能性が高いと考えられます。なお、耐用年数はあくまでも税務上の価値を示すものであり、建物の寿命そのものを示すわけではありません。耐用年数を超えたマンションであっても、適切に維持・管理していれば耐用年数以上に使用することが可能です。

賃料が下がらない、空室リスクも少ない物件

一般的に、築年数が経過すると賃料相場が下がり、近隣に競合物件が多いと空室のリスクも高まります。しかし、都心部のRCマンションはその希少性から新築・築浅の時期は高い賃料水準と稼働率が期待でき、さらに、築古になっても賃料の下落率を比較的低く抑えることが可能です。このように、長期的に安定した賃貸収入を得るには、RCマンションが最適と考えられます。

あるいは、将来的な出口戦略を考える場合にも、価値が落ちにくい点は重要なポイントとなります。将来的に自分が住む、相続税対策として子どもが相続するという選択肢もありますが、売却を考えているのであれば、将来高い価格で売却できる可能性の高い物件を選択することが大前提となります。

その点、RCマンションは売却時に高く売れる可能性が高くなります。売却することを予定していなくても、将来どうなるかは誰にもわかりません。だからこそ、購入時に資産価値の高い物件を選択することが重要だといえます。

もちろんRCマンションには、メリットの半面でデメリットもあります。まず1つに、建築費用が木造のおよそ2倍かかるため、RCマンションとなると億円単位の購入資金が必要になることです。ローンの活用も考えられますが、直に銀行に融資を申し込んでも、投資用不動産向けの不正融資問題、スルガ銀行の「かぼちゃの馬車」事件以来、軒並み銀行各行の融資スタンスは厳しくなっています。

一棟数億円という収益物件のフルローンは特に厳しいのが現状です。そこで、実績のある保証会社が関連した物件を選択することで、フルローンが実施される可能性を高めることが有効な対策となります。

駅近の好立地が「資産価値」維持のカギを握る

同じRCマンションでも、より資産価値が落ちにくい物件の条件は何か。第一に、好立地であることが挙げられます。都心の駅から近く、それも駅の周辺エリアがブランドとして人気の高い場所であれば、空室リスクを考慮する必要がないと考えられます。

人気の高いエリアは人口が減らず、賃貸物件に対するニーズの高さから安定した家賃収入が期待できます。人気が高いエリアに立地することは、将来にわたって賃貸需要が落ちにくい、資産価値を保つためのRCマンションの条件といえます。

最も重要な好立地という条件を満たした上で、建物自体の品質が高いことも資産価値を保つ上で不可欠な要素です。建物の構造的な安全性とともにオートロック、モニター付きインターホンなどのセキュリティや宅配ボックス、浴室乾燥などの設備を備えることは家賃設定、稼働率の面で好材料となります。

これらの、資産価値が落ちにくいRCマンションの条件を備えているのが、Jグランドの「J-ARC」シリーズです。同シリーズでは、将来にわたって賃貸需要が落ちにくい、資産価値を保つことができる物件を提供するために、東京都心の駅徒歩5分以内という商品性にこだわっています。また、物件の品質についても、施工段階からJグランド在籍の1級建築士他がチェックすることによって品質を保持し、長期にわたる高い資産価値を実現しています。

「J-ARC」シリーズの価格は2億円以上、ボリュームゾーンは3、4億円ですが、ローンについては、グループ会社である保証会社の日本保証が提携する銀行で、原則、物件価格（土地、建物）のフルローンが可能です。通常の金融機関の融資では、物件価格の1割以上の自己資金が必要ですが、Jグランドのグループ会社である日本保証の保証が入ることで、自己資金なしでもフルローンが可能となります（一部物件によってフルローンできないケースがあります）。

Jグランドでは土地の仕入に関する情報を、間口を広く収集し、えりすぐったものをRC物件に充てる戦略を採っています。都心駅近という希少性を持たせることで、RCマンションの資産価値はより向上し、より高い投資収益を実現することが可能になると考えられます。